売った土地・建物について、その土地建物を一括で購入しているため土地・建物の取得価格の区分ができない場合
今度は、買ったときの価格についてです。
土地と建物を一括で購入した場合（マンションなどもそうですね。土地部分がマンション代金に含まれています）、土地代と建物代金を区別しないで契約を結ぶことは多いと思います。
譲渡所得の申告をする際には、売った土地・建物をそれぞれいくらで買ったかを明細書に書かなければなりません。
理由は、建物部分は使っているうちに劣化するので、劣化分を計算しなくてはなりません。この劣化分は建物の購入代金を元に計算することになっています。このため、建物をいくらで購入したかをきちんと明細書に書かなければならないのです。
でも、今更建物代金なんて、分かりませんね。
こういった場合は、次の方法で建物代金を計算します。
１ 契約書の契約金は土地・建物一括表示であっても、契約金額の内、消費税額がいくらであるかが分かっている場合
この場合、消費税がかかっている部分が建物分なので、次の計算式から建物部分の代金を逆算します。
消費税の金額 ×｛（１+購入時の消費税の税率3%or5%）／（購入時の消費税の税率3%or5%）｝
２ 消費税額も分からない場合
建物と土地の取得時の時価の割合によって区分することになっています。
この場合の具体的な区分方法として、建物の標準的な建築価額を基に建物の取得価額というものを元に計算してもよいことになっています。
「計算してもよい」という表現なので、他にもっと合理的な方法があれば、その方法を使って建物部分を計算してもＯＫです。
ほとんどの場合、国税庁が出している「建物の標準的な建築価額表」を使って、建物部分を計算しています。
この「建物の標準的な建築価額表」は1平米当りの建築価額を築年数や構造別に表にまとめたものです。
【標準的な建築価額表を使い、建物代金と土地代金を区分する方法】
１．建物の建築年数と構造（木造・鉄筋コンクリート造など）、床面積を確認します。これは登記簿謄本で確認できます。
登記簿謄本は住所を管轄する法務局で発行してもらいます（1通1000円）。
２．国税庁ホームページ内にある建物の標準的な建築価額表を見て、自分の建物の1平米あたりの建築価額を探します。
例えば、昭和63年に建てた木造建物の標準的な建築価額は
116,500円/平米
になります。
３．探し出した1平米あたりの建築価額に床面積をかけて、購入した建物の建築代金を計算します。
上記の例の場合、床面積が100平米であれば、
116,500円×100平米＝11,650,000円
が建物代金ということになります。
４．購入価額から「３」で計算した建物代金を差引いたものが土地代金ということになります。
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