長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？
前回、お話ししたように、土地建物を売ったときの税金は、保有期間によって税率が2倍近く違ってきます。
ここで皆さんが気になるのが長期保有と短期保有の境は何年なのかですよね。
まずは、税務的な言葉の説明をさせてください。
長期保有の場合の譲渡所得を税務上「長期譲渡所得」といいます。
短期保有の場合の譲渡所得は「短期譲渡所得」です。
「長期譲渡所得」・「短期譲渡所得」は土地建物の売買のときだけに使う言葉ではありませんが、今回の長期・短期の区別の基準は土地建物の譲渡のみに使いますので、その点はお間違えのないようお願いします。
長期譲渡所得
譲渡（売却・交換など）した年の1月1日現在で保有期間が5年を超える場合
短期譲渡所得
譲渡（売却・交換など）した年の1月1日現在で保有期間が5年以下の場合
売却した時点で保有期間5年という判定をするわけではありませんので十分にご注意下さい！
例えば、平成14年4月21日に購入した土地を平成19年12月25日に売却したとします。
実際の保有期間でみると5年超保有しているので「長期譲渡所得」になると間違えやすいのですが、
「平成14年4月21日～平成19年1月1日」
で考えると5年未満となります。
つまり、この場合は短期譲渡所得となり、高いほうの税率が適用されることになります。
もう少し売却を待って平成20年になってから売却すれば、税金が約半分になったのに、、、というわけです。
譲渡所得の税金って条件が少し違うだけで、税額が大きく変わることがあるという一例です。
事前に税理士に相談することをオススメします。
土地建物を売ったときの税率
土地・建物を売ったときに利益が出たらその利益に所得税がかかります。
この場合の所得税の対象となる利益のことを
「譲渡所得」といいます。
実際にいくら税金がかかるかは、この譲渡所得に税率をかけて計算します。
では、いったい税率はどれぐらいなんでしょう？
実は、譲渡所得にかけられる税率はその土地建物の保有年数が短いか長いかによって、税率が変わるのです。
短期に土地を売買してもうけたら、税率は高いよ、でも長期保有のものなら税率は低く抑えますよ。ということです。
長期保有の土地建物を売買したときの税率は
国税 15％
地方税 5％（内訳：県税1.6％ 市税3.4％）
の 計20％です。
短期保有の土地建物を売買したときの税率は
国税 30％
地方税 9％（内訳：県税3％ 市税6％）
の 計39％です。
（ただし、国などへ売った場合は長期譲渡と同じ税率です。）
長期保有の土地建物の売買と短期保有の土地建物の売買の場合と税率が約2倍違うんですね。
ということは、税金も約2倍違うってことです。
びっくりですね！
共有の土地を持分に合わせて分割したとき
たとえば、兄弟で土地を共有で持っているってことありますよね。
兄の持分2分の1、弟の持分2分の1という場合があったとします。
ここで、兄貴がどうしてもキャッシュが必要になったので、共有で持っている土地のうち自分の持分である半分を売りたいなあ、と考えました。弟は自分の持分の土地はそのまま持っていたいと思っています。
このような場合、土地の持分に合わせて分筆（土地を2つに分ける）して、半分は兄・半分は弟の単独所有として、兄の分だけ土地を売ることができます。
つまり、一つの土地の持分が兄2分の1・弟2分の1 だったのを、土地を2つに分けて、一つの土地を兄のもの、もう一つを弟のものと登記を変えるのです。これを共有物分割といいます。
この場合、民法上は土地の交換ということになるのでしょうが、税務上は土地の交換（譲渡）はなかったことにする、という取り扱いになっています。ただし、きちんと持分にあわせて分筆した場合に限りますが。
共有の土地は売りにくい、と言われますが、更地で且つ持分あたりの面積が程よい大きさであれば、共有物分割で単独所有にして売ることも可能なのです。（持分が少ないとちょっと難しいですけど）