2007年02月23日
世帯主との続柄
所得税の確定申告時期になるといつも、「？」ってなることがあります。
申告書の一枚目に書く「世帯主との続柄」という欄。
これ、迷いません？
世帯主本人なら「本人」って書くだけだけど、世帯主が夫で妻が申告する場合、世帯主との続柄はどう書くのでしょ？
毎年、同じことで迷って調べてるから、今年はブログに記録することにしました。
世帯主との続柄っていうのは、申告する人を世帯主からみた続柄ってことなので、例えば
１ 世帯主 夫
確定申告する人 妻
の場合、妻の確定申告書に書く「世帯主との続柄」は「妻」です。
２ 世帯主 父
確定申告する人 父の子供
の場合、子供の確定申告書に書く「世帯主の続柄」は「子」になります。
もっと、万人向けにはこれ。
「世帯主との続柄」欄には「世帯主の＊＊」の「＊＊」に入る続柄を書けばＯＫです。
まあ、間違っていても「直してください」なあんていうことは言われませんから、あまり神経質に考えなくてもいいといえばいいんですけどね♪
投稿者 fpcafe : 20:01 | コメント (0) | トラックバック (0)
2007年02月19日
土地・建物を売ったときに受け取った「固定資産税」の精算金に税金はかかる？
土地や建物にかかる固定資産税はその年の1月1日に所有している人にかかります。
土地や建物を年の途中で売っても、固定資産税は全額その年の1月1日の所有者が支払うことになります。
売った側は所有していないのに固定資産税を支払わなければならなくなるので、実際の土地建物の売買においては売却日に合わせて日数按分した固定資産税相当額を、買主から受け取ることがあります。
この受け取った固定資産税相当額は固定資産税分をもらっただけなので税金がかからないでしょうか？
答えはNO。
受け取った固定資産税相当額については、土地・建物の売却代金として、譲渡所得の収入の金額に含めます。
忘れないようにしてくださいね。
投稿者 fpcafe : 19:30 | コメント (0) | トラックバック (0)
2007年02月17日
売った土地・建物について、その土地建物を一括で購入しているため土地・建物の取得価格の区分ができない場合
今度は、買ったときの価格についてです。
土地と建物を一括で購入した場合（マンションなどもそうですね。土地部分がマンション代金に含まれています）、土地代と建物代金を区別しないで契約を結ぶことは多いと思います。
譲渡所得の申告をする際には、売った土地・建物をそれぞれいくらで買ったかを明細書に書かなければなりません。
理由は、建物部分は使っているうちに劣化するので、劣化分を計算しなくてはなりません。この劣化分は建物の購入代金を元に計算することになっています。このため、建物をいくらで購入したかをきちんと明細書に書かなければならないのです。
でも、今更建物代金なんて、分かりませんね。
こういった場合は、次の方法で建物代金を計算します。
１ 契約書の契約金は土地・建物一括表示であっても、契約金額の内、消費税額がいくらであるかが分かっている場合
この場合、消費税がかかっている部分が建物分なので、次の計算式から建物部分の代金を逆算します。
消費税の金額 ×｛（１+購入時の消費税の税率3%or5%）／（購入時の消費税の税率3%or5%）｝
２ 消費税額も分からない場合
建物と土地の取得時の時価の割合によって区分することになっています。
この場合の具体的な区分方法として、建物の標準的な建築価額を基に建物の取得価額というものを元に計算してもよいことになっています。
「計算してもよい」という表現なので、他にもっと合理的な方法があれば、その方法を使って建物部分を計算してもＯＫです。
ほとんどの場合、国税庁が出している「建物の標準的な建築価額表」を使って、建物部分を計算しています。
この「建物の標準的な建築価額表」は1平米当りの建築価額を築年数や構造別に表にまとめたものです。
【標準的な建築価額表を使い、建物代金と土地代金を区分する方法】
１．建物の建築年数と構造（木造・鉄筋コンクリート造など）、床面積を確認します。これは登記簿謄本で確認できます。
登記簿謄本は住所を管轄する法務局で発行してもらいます（1通1000円）。
２．国税庁ホームページ内にある建物の標準的な建築価額表を見て、自分の建物の1平米あたりの建築価額を探します。
例えば、昭和63年に建てた木造建物の標準的な建築価額は
116,500円/平米
になります。
３．探し出した1平米あたりの建築価額に床面積をかけて、購入した建物の建築代金を計算します。
上記の例の場合、床面積が100平米であれば、
116,500円×100平米＝11,650,000円
が建物代金ということになります。
４．購入価額から「３」で計算した建物代金を差引いたものが土地代金ということになります。
投稿者 fpcafe : 11:23 | コメント (0) | トラックバック (0)
2007年02月08日
土地建物の代金を区別せず、一括で売買した場合
土地・建物を一括で売却する際、売却代金を「土地 ○○○円 建物 △△△円」というように区別して契約書をつくらず、一括でいくらという契約書を作成することがあります。
売却時はこれで問題ないのですが、税務申告の際、土地・建物の売却代金を区別して書くことになるので困ってしまうということがたまにでてきます。
土地と建物の取得時期が違うため、土地部分は長期譲渡、建物部分は短期譲渡となる場合です。
例えば先祖代々の土地と4年前に建てた建物を一緒に売却したような場合、土地と建物の保有期間が違いますね。
土地の売買については「長期譲渡（税率が低い方)」、建物の売買は「短期譲渡（税率が高いほう）」となるため、土地・建物の売却額を区分しなくてはなりません。
こういった場合、どうやって区分したらいいでしょう。
相手に聞いてみますか？いくらにしましょうね、って(^^;)。
いえいえ、いまさら聞けませんよね。
専門書を見ると、土地建物の代金を区分しないで一括で売買した場合は、合理的に計算して按分してください、と書いてあったりします。
「合理的に」って何？と思いますよね。実は具体的には書かれていないことが多いのです。
私は、例えば、
*固定資産税評価額で按分
*路線価から土地の時価を割り出して計算し、差額を建物価格とする
*事業用資産の場合、減価償却の未償却残高を建物の売却額とし、差額を土地代金とする
など、ケースバイケースでいろいろ変えています。
この3つは代表的な按分方法ですので、これ以外にも合理的な方法であれば認めてもらえると思います。
ただ、この区分は一般の方には難しいですから、できれば税理士に相談するか、税務署へ早めに行って相談することをオススメします。
投稿者 fpcafe : 16:36 | コメント (0) | トラックバック (0)
2007年02月05日
契約日と実際の引渡し日が、年をまたいでいる場合
土地・建物の売買となると契約の日と実際の引渡し日が違っていることがよくありますね。
契約日から引渡し日まで数ヶ月かかるってこともあります。
では、契約日が年末で、引渡しが年明けになってしまったような場合、申告はどちらの年度でしたらよいでしょう？
原則は、引渡し日が譲渡の日ということになり、引き渡した年度で申告することになります。
ただし、売買契約の効力発生日を譲渡の日として申告することもＯＫです。
では、同じ年度に2つの土地を売る契約をし、引渡しが次の年へ2つともまたいでしまったときはどうでしょう？
【例】
契約日 引渡し日
Ａ土地 平成X1年10月25日 平成X2年1月20日
Ｂ土地 平成X1年11月30日 平成X2年2月2日
契約日は平成X1年中ですが、引渡し日はその次の年になっています。
こういった場合、
Ａ土地の売買は「引渡し日」で申告・・・平成X2年分で申告
Ｂ土地の売買は「契約日」で申告・・・平成X1年分で申告
という選択が可能です。
（同じ年度に同じように年をまたいだからといって、同じように申告しなくてはならないということはありません）
投稿者 fpcafe : 20:45 | コメント (0) | トラックバック (0)