土地や建物にかかる固定資産税はその年の1月1日に所有している人にかかります。
土地や建物を年の途中で売っても、固定資産税は全額その年の1月1日の所有者が支払うことになります。
売った側は所有していないのに固定資産税を支払わなければならなくなるので、実際の土地建物の売買においては売却日に合わせて日数按分した固定資産税相当額を、買主から受け取ることがあります。
この受け取った固定資産税相当額は固定資産税分をもらっただけなので税金がかからないでしょうか？
答えはNO。
受け取った固定資産税相当額については、土地・建物の売却代金として、譲渡所得の収入の金額に含めます。
忘れないようにしてくださいね。
今度は、買ったときの価格についてです。
土地と建物を一括で購入した場合（マンションなどもそうですね。土地部分がマンション代金に含まれています）、土地代と建物代金を区別しないで契約を結ぶことは多いと思います。
譲渡所得の申告をする際には、売った土地・建物をそれぞれいくらで買ったかを明細書に書かなければなりません。
理由は、建物部分は使っているうちに劣化するので、劣化分を計算しなくてはなりません。この劣化分は建物の購入代金を元に計算することになっています。このため、建物をいくらで購入したかをきちんと明細書に書かなければならないのです。
でも、今更建物代金なんて、分かりませんね。
こういった場合は、次の方法で建物代金を計算します。
１ 契約書の契約金は土地・建物一括表示であっても、契約金額の内、消費税額がいくらであるかが分かっている場合
この場合、消費税がかかっている部分が建物分なので、次の計算式から建物部分の代金を逆算します。
消費税の金額 ×｛（１+購入時の消費税の税率3%or5%）／（購入時の消費税の税率3%or5%）｝
２ 消費税額も分からない場合
建物と土地の取得時の時価の割合によって区分することになっています。
この場合の具体的な区分方法として、建物の標準的な建築価額を基に建物の取得価額というものを元に計算してもよいことになっています。
「計算してもよい」という表現なので、他にもっと合理的な方法があれば、その方法を使って建物部分を計算してもＯＫです。
ほとんどの場合、国税庁が出している「建物の標準的な建築価額表」を使って、建物部分を計算しています。
この「建物の標準的な建築価額表」は1平米当りの建築価額を築年数や構造別に表にまとめたものです。
【標準的な建築価額表を使い、建物代金と土地代金を区分する方法】
１．建物の建築年数と構造（木造・鉄筋コンクリート造など）、床面積を確認します。これは登記簿謄本で確認できます。
登記簿謄本は住所を管轄する法務局で発行してもらいます（1通1000円）。
２．国税庁ホームページ内にある建物の標準的な建築価額表を見て、自分の建物の1平米あたりの建築価額を探します。
例えば、昭和63年に建てた木造建物の標準的な建築価額は
116,500円/平米
になります。
３．探し出した1平米あたりの建築価額に床面積をかけて、購入した建物の建築代金を計算します。
上記の例の場合、床面積が100平米であれば、
116,500円×100平米＝11,650,000円
が建物代金ということになります。
４．購入価額から「３」で計算した建物代金を差引いたものが土地代金ということになります。
土地・建物を一括で売却する際、売却代金を「土地 ○○○円 建物 △△△円」というように区別して契約書をつくらず、一括でいくらという契約書を作成することがあります。
売却時はこれで問題ないのですが、税務申告の際、土地・建物の売却代金を区別して書くことになるので困ってしまうということがたまにでてきます。
土地と建物の取得時期が違うため、土地部分は長期譲渡、建物部分は短期譲渡となる場合です。
例えば先祖代々の土地と4年前に建てた建物を一緒に売却したような場合、土地と建物の保有期間が違いますね。
土地の売買については「長期譲渡（税率が低い方)」、建物の売買は「短期譲渡（税率が高いほう）」となるため、土地・建物の売却額を区分しなくてはなりません。
こういった場合、どうやって区分したらいいでしょう。
相手に聞いてみますか？いくらにしましょうね、って(^^;)。
いえいえ、いまさら聞けませんよね。
専門書を見ると、土地建物の代金を区分しないで一括で売買した場合は、合理的に計算して按分してください、と書いてあったりします。
「合理的に」って何？と思いますよね。実は具体的には書かれていないことが多いのです。
私は、例えば、
*固定資産税評価額で按分
*路線価から土地の時価を割り出して計算し、差額を建物価格とする
*事業用資産の場合、減価償却の未償却残高を建物の売却額とし、差額を土地代金とする
など、ケースバイケースでいろいろ変えています。
この3つは代表的な按分方法ですので、これ以外にも合理的な方法であれば認めてもらえると思います。
ただ、この区分は一般の方には難しいですから、できれば税理士に相談するか、税務署へ早めに行って相談することをオススメします。
土地・建物の売買となると契約の日と実際の引渡し日が違っていることがよくありますね。
契約日から引渡し日まで数ヶ月かかるってこともあります。
では、契約日が年末で、引渡しが年明けになってしまったような場合、申告はどちらの年度でしたらよいでしょう？
原則は、引渡し日が譲渡の日ということになり、引き渡した年度で申告することになります。
ただし、売買契約の効力発生日を譲渡の日として申告することもＯＫです。
では、同じ年度に2つの土地を売る契約をし、引渡しが次の年へ2つともまたいでしまったときはどうでしょう？
【例】
契約日 引渡し日
Ａ土地 平成X1年10月25日 平成X2年1月20日
Ｂ土地 平成X1年11月30日 平成X2年2月2日
契約日は平成X1年中ですが、引渡し日はその次の年になっています。
こういった場合、
Ａ土地の売買は「引渡し日」で申告・・・平成X2年分で申告
Ｂ土地の売買は「契約日」で申告・・・平成X1年分で申告
という選択が可能です。
（同じ年度に同じように年をまたいだからといって、同じように申告しなくてはならないということはありません）
土地や建物を売った場合、住んでいるところの土地建物でなければ、損が出た場合は申告不要です。
利益が出たときだけ申告します。
住んでいるところの土地建物を売って、損が出たときはコチラをご覧下さい。
今回は、居住用の土地建物以外を売って損が出た場合のお話です。
答え
申告不要です。
答えが簡単すぎますね。補足します。
申告不要といっても、前年の秋ぐらいまでに土地建物を売却していれば、申告書が1月下旬頃届きます。
「土地建物を売りましたね？申告しなきゃならない場合は申告してください」
というお手紙と一緒に。（こんなふざけた文章ではありませんよ。もちろん）
でも、損していれば申告しなくていいんです（他に申告するべき収入があればそちらだけを申告）。
とはいえ、なんだか心配ですよね。税務署も損が出たから申告しないのか、利益が出てるのに申告していないのか、わかりません。
そこで、申告書と一緒に、往復はがきの大きさのハガキが入っています。
このハガキは、前年に売った土地建物について、いつ、いくらで、誰に売ったか。その土地建物はいつ、いくらで買ったかなどを書くようになっています。
申告書ではないので、気楽に書いて、税務署へ出しましょう。記入したら、二つ折りにすると、くっついてハガキサイズになるので、ポストに入れるだけでＯＫです。
この書き方が分からない場合は、「早めに」税務署へ行けば、親切に教えてくれますよ。
税務署が混みだす前、2月中に行くとよいです。
確定申告時期になりましたので、今回から譲渡所得に関する話題を主に掲載したいと思います♪
譲渡所得って何？
個人の方が税金の申告をする際には、その人の収入の種類によって「所得」を区分して申告することになっています。
自営業の方の収入に対する所得は 事業所得
不動産賃貸をされてる方の収入に対する所得は 不動産所得
などなど、10種類の所得に分けられます。結構、区分が多いですよね(^^;)
で、一般の方が土地や建物を売ったときの所得は 譲渡所得
です。ちなみに、株を売ったときの所得も 譲渡所得
になります。
事業や不動産賃貸をされてる方の申告は、毎年のことなので慣れている方も多いのですが、この譲渡所得（特に土地建物の売却）については、一生に何度も経験することではない方が多いので、戸惑うこともあるかと思います。
そこで、この確定申告時期の間によく聞かれることが多い又は、迷う内容についてブログでご紹介したいと思います。ただし！
このブログに記載する内容は、私の個人的な見解ですので、あくまでも参考程度にしてくださいね♪
土地や建物を売って儲けが出たときは所得税や住民税を支払うことになります。
これは、確定申告時期に自分で申告をしなくてはなりません。
儲けが出ているかは「土地と建物を売ったときの税金（高く売れたとき）」をご覧下さい。
ところで売却代金から差引ける経費に「土地建物を売るときにかかった費用（仲介手数料や契約書に貼った印紙、登記費用など）」というものがあります。
これって案外、曲者で分かりにくいんですよ。
今回はこの土地建物の売買の申告の際、経費として差引ける部分についてお話したいと思います。
経費として差引くものは大きく分けて２つに分かれます。「取得費」と「譲渡費用」です。
「取得費」とは売った土地建物を購入したときに支払った費用のこと。ですのでもちろん、土地建物の購入価格も「取得費」です。
「譲渡費用」は土地建物を売ったときに支払った費用のことです。
どちらも売買代金から差引けるものなので区別しなくてよいものなのですが、申告の際はこの2つを分けて記載します。
まず、「取得費」として引けるもの。
(１)土地や建物を購入（贈与、相続）したときにに支払った登録免許税や登記費用、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税（事業用資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。すでに事業のほうで経費にしているからです）
(２)借主を立退きさせるために支払った立退料
(３)土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(４)土地の測量費
(５)所有者について争いのある土地を購入し、訴訟などにより土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用など
（注意！相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用などは、取得費になりません。）
(６)建物付の土地を購入して、その後１年以内に建物を取り壊したときの建物の購入代金や取壊しの費用
(７)土地や建物を買うために借り入れた借入金の利息のうち、その土地や建物を実際に使用する日までの期間に対応する部分の利息（なかなか計算が難しいところですが．．．。書類が揃っていれば計算できると思います）
(８)土地を購入するつもりで契約金を払っていたものの、もっとよい土地が見つかったのでその契約を解除し、新しい土地を購入する契約をした場合、以前の契約を解除した際に支払った違約金
土地・建物の購入代金のほかの取得費としては上記8つがあります。
事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれませんのでご注意下さい。
土地建物を売却したときにかかった譲渡費用についてはまた次回。
自分が住んでいた土地・建物を売って、別の土地・建物を買って住むってことありますよね？
このとき、住んでいた土地・建物を売ったときに、損が出た場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と同じように、損失が給料の所得から差引け、しかも引き切れなかった赤字は3年間繰り越せるのです。
ただし、次の要件を満たす場合に限り。です。
○売った土地・建物の要件
１ 売却した土地建物は、売却した年の１月１日から数えて所有期間が５年を超えるものである
２ 売却した土地建物は、居住用に使っていたものである、もしくは売却した年の１月１日から数えて３年以内に住まなくなったものである。
３ 売却先は、配偶者・直系血族（父母・祖父母・子・孫）または生計をともにする親族、内縁者ではない
４ その土地建物について住宅ローンがあった（売買契約の前日にローン残高がある）
○買い換えた土地・建物の要件
５ 買い換えた土地・建物は国内にあるもので、かつ、売った年と同じ年に購入または、売った年の2年前以降に購入したものである。
６ 買い換えた土地・建物を居住用に使っている、または使う予定である。
７ 買い換えた土地・建物は住宅ローン（返済期間10年以上）で購入したものである。
８ 買い換えた資産の居住用部分の床面積は50平米以上である。
○そのほかの要件
９ この特例を受ける年の前年・前々年に、他の居住用財産を売却したときの税金の特例を受けていない（たとえば、居住用財産を売却したときの３，０００万円の特別控除など）
以上です。いろいろありますね～．．．。分からなくなりそうですね。
そういう時は大西会計に是非聞いてくださいね。
土地や建物を売ると、次の年の1月末ごろに税務署から譲渡所得の申告書が届きます。税務署には何も言っていないのにどうして分かるの？とびっくりされる方がみえますが、土地建物については所有者が変わると全て税務署は分かるようになっています（日本全国どの土地を売っても分かっちゃいます）。
年末近くに売却すると申告書が来ないことがありますが、税務署が知らないのではなくて、申告書の送付が間に合わなかっただけです。税務署はちゃんと分かってますから、申告書が届かなかったからといって申告しないでおくことは絶対やめましょうね(^^)
住んでいた土地・建物を売って損が出た場合で、且つ自宅を買い換えない場合、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という特例を受けることができます。
このときの要件は次の通りです。全てにあてはまればＯＫです。
１ 売却した土地建物は、売却した年の１月１日から数えて所有期間が５年を超えるものである
２ 売却した土地建物は、居住用に使っていたものである、もしくは売却した年の１月１日から数えて３年以内に住まなくなったものである。
３ 売却先は、配偶者・直系血族（父母・祖父母・子・孫）または生計をともにする親族、内縁者ではない
４ その土地建物について住宅ローンがあった（売買契約の前日にローン残高がある）
５ 売却した土地建物は住宅ローンの残高より安い値段で売却した。
６ この特例を受ける年の前年・前々年に、他の居住用財産を売却したときの税金の特例を受けていない（たとえば、居住用財産を売却したときの３，０００万円の特別控除など）
また、繰り越した赤字を他の所得から差引くことができるのは、赤字を差引こうとする年の所得が３，０００万円以下であることが条件です。
他の所得と通算できる赤字の金額は、住宅ローンの残高－居住用財産の売却額が限度になります。
例をあげてみましょう。
居住用財産 売却額 ５０００万円 その取得費と譲渡費用 ６０００万円
売却したときの給与収入 ６００万円 （この場合の給与所得 426万円）
売却したときに残っていた住宅ローン残高 5,700万円
この例では、土地建物を売却したときの赤字は
（売却額） （取得費等）
5000万円 － 6000万円 ＝ －1000万円 ですね。
この1000万円が給与所得（426万円）から引けるかというとそうではなくて、差引ける額は
（住宅ローンの残高） （土地建物の売却額）
5,700万円 － 5,000万円 ＝ 700万円 が限度になります。
つまり、売却した年は
（給与所得） （限度額）
426万円 － 700万円 ＝ －276万円 これが次の年に繰り越せる赤字となります。
住んでいた土地・建物を売って損が出れば、もちろん税金（所得税と住民税）はかかりません。
２００６年６月現在の税法では、不動産業でない個人の方が土地・建物を売って損を出しても、他の所得（給料などの所得）から引くことはできません。
例をあげてみます。
年収６００万円のサラリーマンの場合、税金の計算の元となる「給与所得」は426万円です。
ここから扶養控除などを差引いて税金が計算されています。
このサラリーマンの方が持っていた土地・建物を売って1,000万円の損を出したとしても、給与所得426万円から差引いて574万円の赤字。という申告はできないのです。
ただし、居住用財産については、生活の基盤となる土地・建物を赤字で売却したということが考慮され、売却の赤字を他の所得から差引くことができることになっています。
しかも、引ききれなかった赤字は３年間繰越ができます。
（自宅を買い換えない場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」といい、自宅を買い換える場合、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」といいます）
先ほどの例で考えてみましょう。
お住まいの土地・建物のことを「居住用財産」と呼びます。
住んでいた土地・建物（居住用財産）を売ったときでも、税金の計算は
土地と建物を売ったときの税金（高く売れたとき）
と同じです。
ただ、居住のために必要な土地・建物を売るということは、なんらかの理由があるから。
単に儲けるために売るのではありませんね。
そこで、税法は居住用財産を売って儲けがでたときでも、一定の儲けまでは税金をかけないことにしています。
また、3,000万円以上の利益が出た場合でも（なかなかないですけど）、居住期間が10年超ですとその利益にかかる税金も軽減されています。
概要は次の通り。
土地・建物を売却したときの税金のお話です。
買ったときよりも高く売れたら．．．。うれしいですよね(^^)
この場合、「儲け（利益といいます）」の部分に「所得税」と「住民税」がかかります。
利益をどうやって計算するのかというと、、、
（売却代金）－{（土地を買ったときの代金）＋（建物を買ったときの代金）－（建物の消耗分）}－（売るときにかかった経費）
で計算します。こうやって書くと長い式になっちゃいますね。
式だと分かりにくいので、もう一度、示します。こっちの方が分かりやすいかな？
「売った代金」から、次のものを差引いたものに税金がかかります。
１ 土地を買ったときの値段
２ 建物については、買った時の値段から購入してから今までの間に消耗した分の金額を差引いたもの
３ 土地建物を売るときにかかった費用（仲介手数料や契約書に貼った印紙、登記費用など）
これらの3点を売却代金から差引いて利益が出る場合に税金がかかる、というわけです。
ちょっと待って．．．